Ограничения законодательства и строительные нормативы.


Отвод территорий для малоэтажного жилищного строительства производится специальными органами, а именно администрацией республики Беларусь. И органами местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами, схемами территориального развития населенных пунктов районов и градостроительной документацией. Основные требования регламентируются Сводом правил по проектированию и строительству (СП 30-102-99) «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». СНиП 2.08.01-89' «Жилые здания», СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения», СП 11-106-97 «Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан», НПБ 106-95 «Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования».
В соответствии с действующим законодательством подготовкой необходимой документации занимается застройщик. Решив возвести жилой дом, он должен самостоятельно выбрать лицензированную организацию, которая выполнит проект. К основным показателям планового решения относятся:


•    площадь застройки и размеры дома в плане;
•    высота и этажность дома;
•    общая площадь, жилая площадь.


Другие согласуемые части проекта — стилевые и колористические разработки, решения по инженерному оборудованию.
По заявке заказчика проект согласовывается с главным архитектором города (района) и утверждается местной администрацией. Один экземпляр согласованного и утвержденного документа передается заказчику, другой сдается по акту на хранение в орган архитектуры и градостроительства для последующей сдачи дома в эксплуатацию.
При строительстве индивидуального жилого дома следует соблюдать согласованные показатели проекта. Если от них будут отступления, нужно выполнить новый проект и согласовать его повторно.
После согласования проекта и получения всех необходимых документов нужно перенести проект индивидуального жилого дома с чертежей на местность, то есть выполнить геодезический вынос. Его проводит геодезист, имеющий лицензию на такие виды работ. Он размечает местоположение будущего жилища, фиксируя специальными колышками, и выполняет разбивку осей.
Затем оформляется акт передачи заказчику выполненных работ по геодезическому выносу. К возведению жилого дома застройщик приступает, когда у него на руках проект, согласованный в управлении (отдела) архитектуры и градостроительства города (района). Чтобы получить необходимые документы, нужно представить:
1.    заявление с просьбой дать разрешение на застройку садового (дачного) участка;
2.    постановление главы администрации (решение правления садоводачного объединения) о разрешении обустройства и застройки участка;
3.    проект индивидуального жилого дома и других построек, согласованный в установленном порядке с органами архитектуры и градостроительства; • акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений, красных линий и осей построек.
Временные строения, возведенные на период строительства основного жилого дома, сносятся застройщиком по окончании строительных работ и до принятия жилого дома в эксплуатацию.Без соответствующего разрешения управления архитектуры и градостроительства нельзя строить дополнительные хозяйственные сооружения, поэтому, если в будущем планируется возвести на участке гараж, сарай, хозблок, необходимо заранее внести их в состав объектов, размещаемых на участке.
Закончив строительство, застройщик обязан сдать жилой дом приемочной комиссии, утверждаемой администрацией города (района). Приемка производится на основании заявления застройщика. Здание считается принятым в эксплуатацию после утверждения материалов комиссией и получения соответствующего постановления. Этот документ представляется в орган государственной регистрации для утверждения права собственности на возведенное жилье.
При строительстве индивидуального жилого дома необходимо учитывать требования строительных нормативов.
Площадь участка, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома, принимается не менее 0,06 га.
4.    Территория должна быть огорожена; ограждения соседних земельных наделов — сетчатые или решетчатые высотой 1,5 м (чтобы соседние участки затенялись минимально).
5.    На участке могут возводиться жилое строение (дом), хозяйственные постройки, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж для автомобиля.
6.    Противопожарные расстояния между жилыми строениями (домами), расположенными на соседних участках, в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций составляют для домов:
—    из каменных и бетонных конструкций с бетонными перекрытиями — не менее 6 м;
—    каменных и бетонных конструкций с деревянными перекрытиями — не менее 8 м;
—    каменных и бетонных конструкций с деревянными перекрытиями и домов из деревянных конструкций — не менее 10 м;
—    деревянных конструкций — не менее 15 м.
7.    Дом должен отстоять от красной линии улицы не менее чем на
5 м, от красной линии проезда — не менее чем на 3 м (рис. 1.9).
8.    По санитарно-бытовым требованиям минимальные расстояния до границы соседнего участка составляют:
—    от жилого строения — 3 м;
—    постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м;
других построек — 1м; стволов высокорослых деревьев — 4 м, среднерослых — 2 м, кустарника — 1 м.


Расстояние между домом и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома либо от стены дома или выступающих более чем на 50 см от плоскости стены элементов (крыльцо, эркер и т. д.). При возведении хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового участка, рекомендуется скат крыши ориентировать на свой участок.


Гаражи для автомобилей могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к дому и хозяйственным постройкам. Хозяйственные постройки рекомендуется располагать в глубине участка и объединять в группы. Высота жилых помещений принимается от пола до потолка не менее 2,2 м. Высоту хозяйственных помещений, в том числе расположенных в подвале, следует принимать не менее 2 м, высоту погреба — не менее 1,6 м до низа выступающих конструкций.


Лишь при соблюдении нормативных требований, как в процессе согласования, так и в процессе строительства можно добиться существенной экономии времени и денежных средств.


Некоторые застройщики индивидуальных жилых домов не считают нужным детально разрабатывать и утверждать проект. Но в этом случае уже построенный дом органы администрации могут признать самостроем.


Самострой — объект, построенный без получения необходимых на это разрешений. Многие хозяева участков уверены, что могут делать на своей территории все, что заблагорассудится. По их мнению, самый экономичный способ возведения индивидуального жилища просто построить его самостоятельно без разрешений и проекта. Здесь главная проблема в том, что самовольно возведенного дома по документам не существует, а значит, он не является объектом недвижимости.
Ввести его в эксплуатацию очень сложно. Иногда застройщикам приходилось проводить обследование конструкций и инженерных сетей дома на соответствие нормативным требованиям, привлекая специалистов лицензированной организации, и выполнять проект по факту. В некоторых регионах страны действуют ограничения по высоте индивидуальной жилой застройки и специфические требования, которые самостоятельно учесть невозможно. К тому же хозяину такого жилья придется заплатить значительный штраф за незаконную постройку.


Процесс узаконивания длительный и дорогостоящий, потребует сбора большего количества документов и справок, чем оформление разрешительной документации по всем правилам.